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2019農村房屋拆遷知識大全,農村房屋拆遷如何補償

字號+ 作者:燕郊 來源:燕郊 2019-05-24 20:49

常見的11種違法征地拆遷現象,哪種情況最鬧心?拆遷戶能做什么? 2019走過最難走的路就是你的套路,這句話對于所有被拆遷人來說,無疑是感觸最深的。

常見的11種違法征地拆遷現象,哪種情況最鬧心?拆遷戶能做什么?
2019走過最難走的路就是你的套路,這句話對于所有被拆遷人來說,無疑是感觸最深的。因為拆遷情況復雜、利益巨大,涉及一個家庭、一個企業的未來,所以,基于常年在拆遷維權一線工作的經驗,楹庭為大家總結了10種常見的違法拆遷現象,看看你遇到過哪種?

一、要你搬遷,強拆你的房子,不給你看征地批文和征收公告,或者根本就沒有征地批文。

根據《土地管理法》的規定,任何單位和個人進行建設,都需要使用國有土地。我們常說的“征收”其實是分為“征”和“收”,對于國有土地上房屋是收回,對于集體土地上房屋是“征”得后再繳納土地出讓金,把集體土地轉變為國有土地。這個過程沒有征地批文是不行的。當然基于這一點通常征地都具備征地批文。

二、拆遷之前先“拆違”“拆危”,把好房子、好地段變成“危房”“棚戶區”。

1、每每遇到拆違、拆危情況,后面緊隨其后的往往就是征收拆遷。不少征收方以這些名義行強拆之實,以達到減少補償的目的,當房子被以各種理由認定為違章建筑時,不少被拆遷人也自覺理虧,只好無奈的接受,實際卻不知道這是拆遷方人員慣用的伎倆和手段。所以遇到這種現象要先問專業律師,確定自己的房屋是否屬于違建,如果真是違建,能否用補辦手續的方法避免被拆,獲得相應補償。

2、在實踐中,由于棚戶區房屋的價值可能比較低,補償的數額也可能會被拉低。所以,首先應該確定一下,自家被劃為拆遷范圍的房屋,是否屬于棚戶區內的房屋。再看看拆遷程序是否嚴格依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定進行。有時候,會出現拆遷方以棚戶房為由,隨便拆除房屋的違法行為。在被通知自家房屋所在區域,即將被棚戶區改造的情況下,應該提前拍攝房屋內外的照片,留存被拆前的證據。在房屋被拆除時,要拍攝拆遷時的現場場景,保存所有證據原件(照片和視頻)。必要時可以打電話報案,同時錄音,作為被強拆的證據。


三、不征求意見,不進行聽證,不告知被征收拆遷方的法定救濟權利。

1、拆遷聽證是指房屋拆遷部門組織有關人員參加的,聽取拆遷當事人對強拆有關問題陳述、申辯和質證的行為。那么,沒有經過聽證程序,就能強拆嗎?楹庭拆遷團的董國女律師辦的一個案子,因為征收方沒有進行聽證程序,被判決“撤銷政府的征收決定”。被拆遷人獲得勝訴。這個案例成為天津高級法院第一例撤銷房屋征收決定案。

2、關于強拆,房屋拆遷管理部門組織房屋強制拆遷聽證會,在聽證會前7日就聽證的時間、地點、方式等向社會公告,同時向聽證相關人員送達《房屋強制拆遷聽證會通知書》。拆遷人申請行政強制拆遷的,房屋拆遷管理部門審查符合條件的,受理申請,并組織拆遷當事人及相關人員進行聽證結束后,向同級人民政府申請行政強制拆遷。房屋強制拆遷聽證參加人員包括拆遷當事人、原房屋拆遷裁決經辦人員及其他相關人員。也可以邀請有關管理部門和具有社會公信力的代表等參加。

四、讓你在空白協議上簽字,不給你安置補償協議原件。

不要輕易相信口頭承諾,正式的書面形式通知,證據效力要大得多。要保留拆遷補償協議原件,拒絕在空白協議上簽字和按手印。如果怕不給你安置補償協議原件,可以在簽協議時用手機拍下協議,作為其中的一份證據使用。


五、補償之前強拆暴拆,違反“先補償,后搬遷”原則。

1、強拆暴拆、征地拆遷程序違法、先拆遷后補償是典型的違法拆遷形式。房子一旦被暴力強拆時,盡量拍照取證,主要拍領導以及強拆的過程等,對后續啟動法律程序,確認強拆主體、確認強拆行為以致申請國家賠償都很有幫助,一旦強拆已經發生,就不能挽回,此時只有通過法律手段維權才能盡可能地彌補損失。

2、根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條的規定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后,被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。楹庭認為,任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。”

3、征地拆遷程序違法也很常見,征地拆遷前期,政府必須發布相應的拆遷文件,文件中涵蓋拆遷的費用補償,拆遷事件,以及農民的遷移安置事件等等。合法的征收土地程序應該包括:征地情況告知、征地調查確認、函告征地情況、征地聽證告知、組織征地聽證等。拆遷方在實施強制拆除房屋之前,要履行以下法定義務,包括說明房屋被拆除的理由、行政機關作出強制執行決定前,應當事先催告當事人履行義務、拆遷方在實施強制拆除房屋之前要履行的義務等。



六、預簽協議陷阱,增加法律風險。

與征收方簽訂“預簽協議”,至少有3個法律風險。包括權利救濟受到限制,協議履行風險,協議生效前不實際支付補償。

1、如果在沒有作出征收決定以前,就與征收方簽訂“預簽協議”,這種協議一旦生效,就會發生法律效力,形成權利義務關系。如果補償款也發放了,緊接著就要面臨限期騰房搬遷,如果不搬,可能會被法院司法強拆。在正式的征收決定作出以后,倘若別人對征收決定不滿意,可以和征收方協商條件,也可以申請行政復議,提起行政訴訟。然而作為已經簽訂“預簽協議”,拿到補償的被征收人,就不能再因此事尋求法律救濟了。

2、騰出房屋,原有房屋被拆除,被征收人需要有臨時居住的地方。所以說,安置過渡費是要給的。能否及時履行協議,能否按時給安置過渡費都是需要面對的問題。

3、在舊城區改造的意見中,征收補償協議生效前,不實際支付補償款和提供房源。有相當多的征收預簽協議項目,都是規定在預簽補償協議生效之前,不實際支付補償款和提供房源。

七、少批多占,未批先占。

我們在代理眾多案件的過程中,發現不少征收方在“少批多占”“化整為零”上做文章。

八、以公共利益征地為掩護,實際用于商業開發。

1、在土地征收中出現了一些濫用社會公共利益的現象。土地征收是指國家為了公共利益需要,依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地,并依法給予被征地的農村集體經濟組織,以及被征地農民合理補償、妥善安置的法律行為。不能以商業開發為目的征收土地!必須為了社會公共利益的需要而征收!

2、《憲法》第10條第3款規定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。《物權法》第42條規定,為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。


九、以租代征的非法行為。

“以租代征”是指擅自將農用地轉為建設用地,每月付給被征收人固定租金的行為。這種方式不僅規避了法定的農用地轉用,和土地征收審批,也逃避了繳納稅款、履行耕地占補平衡的法定義務。《加強土地調整有關問題的通知》規定,禁止通過“以租代征”等方式使用農民集體所有農用地進行非農業建設,擅自擴大建設用地規模。未依法辦理農用地轉用審批,國家機關工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設的,屬非法批地行為,責任人要被追究法律責任。

十、用舊的法律、以前的補償標準、以前的法律文件蒙騙被拆遷人,少給補償。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定,城市房屋征收應該參考房屋征收決定發布之日,同類房屋的市場價值來補償。土地征收要確保農民原有生活水平不降低,長遠生計有保障。征地綜合區片地價標準應當3-5年進行更新。如果用以前的補償標準,對現在的征收項目進行補償,可能會因此少給補償,從而損害被征收拆遷人的合法權益。

十一、在選擇評估機構和評估方式方面做文章。

1、根據我國的《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》和《城鎮土地估價規程》等法律法規的相關規定,征收補償應當遵循及時補償原則和公平補償原則。

如果因公共利益的需要而使用城市土地和房屋的,市、縣人民政府應依照法定程序和內容來實施征收拆遷,并且由專業的評估機構對不動產和其他涉案財產進行評估。

2、評估不動產時,應根據被征收不動產的區位、用途等影響被征收不動產價值的因素和當地房地產市場狀況,綜合選擇市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法,對被征收不動產價值進行評估,合理確定評估結果,并在此基礎上進行補償。在企業廠房、商鋪、賓館、餐館等商家面臨征地拆遷時,不僅要考慮到對不動產等固定資產的評估,也要考慮到停產停業損失補償的問題。

3、房地產評估方法包括:市場法、收益法、成本法、假設開發法等。其中的成本法評估方法,可以說補償是最低的。有些拆遷方為了壓低補償款數額,當然希望使用成本法。被征收拆遷的房屋有收益的,要用收益法來評估。



提示:

1、被拆遷人對評估報告有異議的應及時申請復核,也可請律師介入評估程序和參與談判。被拆遷人可以請專業的拆遷律師介入評估,雙方各自帶著評估機構的評估人員,就評估的細節、評估結果和補償數額進行協商。憑借律師的專業知識、從業經驗、談判技巧,為被拆遷人爭取到應得的補償。

2、根據我國相關法律規定,被征收人被拆遷人可以在收到征收決定、征收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政復議,6個月內提起行政訴訟。如果房子被強拆,要在知道強拆之日的6個月內提起訴訟維權。有些拆遷戶會去信訪,但信訪不是法律途徑,不管信訪多久都不構成起訴期限中斷的理由。很多被拆遷人去信訪耽誤了時間,錯過訴訟時效,即使起訴,法院也不會受理。即使找律師,也做不了什么幫你!在實踐中,無論找上級反映情況,去舉報當地工作人員,到處走訪,都不能實質解決問題,耽誤的只是您的寶貴的維護權益的時間!在無法與征收拆遷方協商談妥的情況下,請盡快聯系專業的人士尋求解決方案。

2019農村房屋拆遷知識大全!
在農村房屋拆遷中,很多被征收人遭遇拆遷時由于不了解相關的法律法規及政策,經常會不知該如何應對,甚至錯失合法權益。今天愛土拆遷律師團就將被征收人對于農村房屋拆遷中經常遇到的問題進行整理成冊,希望咱們被征收人能夠拿起這份2019農村房屋拆遷“手冊”,爭取合理公平的補償。


農村房屋拆遷如何補償?
農村房屋拆遷沒有明確的規定,但是拆遷的原則是不得降低被拆遷人原有經濟水平,同時要根據安置補償方式的不同,補償也不相同。

第一種是重新安排宅基地建房,這種方式,現金補償足以讓被拆遷人在新址建成一套與原來面積,裝修程度相當的房子,即算合理。

第二種是提供安置房安置,也就是用被拆遷房屋換取安置房,這種方式,一般要考慮到容積率、公攤面積等因素,置換比例一般是1:1便合理。

第三種是貨幣補償,這種方式應該綜合考慮周邊房地產市場價格,按照確保被拆遷人的居住條件不降低為原則來進行貨幣補償,按照律師實際辦案經驗來說,對被拆遷房屋價值的補償標準一般在周邊房地產市場價格的70%左右即算合適。



農村正在修建的房屋怎么賠償?
遇到這種情況,在實際辦案中我們就需要參考征收土地公告的日期。如果在征收土地公告發出前被拆遷人就已經取得建房批準文件,而且新房也已經建造完畢,就應當予以正常房屋的補償。如果征用土地公告發出時,被拆遷人房屋尚未建造完畢的,被拆遷人應當立即停止建房,具體的補償金額可以和拆遷方協商決定。

農村無證房屋能補償嗎?
農村無證房屋能否獲得補償首先需要確定的是,究竟什么原因導致農村房屋沒有房產證,下面愛土拆遷律師團就為大家整理了這幾類可以獲得合理補償的農村無證房屋:

(1)1986年《土地管理法》實施之前建造的房屋;

(2)2008年《城鄉規劃法》之前建造、翻建、擴建的房屋;

(3)未對土地造成永久性傷害、未改變土地性質的房屋, 養豬、養雞等屬于農業中的小規模畜牧業一般是不改變土地性質的;

(4)取得土地使用權證、建筑用地規劃許可等但無房屋產權的房屋,這類房屋可以通過補辦手續來完善其證件;

(5)招商引資,經具有建筑合法性審批權的政府或職能部門同意興建的房屋;

(6)政府通過招投標、拍賣等方式一次性出售土地使用權的房屋。



農村房屋能參照國有土地上房屋補償嗎?
有人咨詢:“律師我們村在城區里,拆遷可以按照城市房屋補償嗎?”

總所周知,城市的房屋價格相對來說拆遷標準是比較高的,那么集體土地上房屋能夠參照國有土地上的房屋補償嗎?其實是可以的。

按照《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》(法釋〔2011〕20號)第十二條第二款中找到保障規定:“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償,補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的,人民法院一般應予支持,但應當扣除已經取得的土地補償費。”

從規定我們可以看出,“城中村”、“納入城市規劃區”等區域的房屋一般都能參照國有土地上房屋進行補償。



農村宅基地和房屋拆遷是否可分開補償?
我們國家執行的是“房地一體”的原則,在農村房屋拆遷活動中,如果已經對宅基地上的房屋進行了公平、合理的補償,一般不再單獨對宅基地進行補償。

但是也有一些地方在制定征地補償方案的時候,將宅基地和宅基地上的房屋分開計算補償,這種做法的本質,還是為了降低拆遷補償成本。因為不少農村房屋建造層數高,面積大,如果按照房地一體原則,對房屋按照公平、合理價格補償,往往補償費用比較高。

因此,一些地方就給宅基地一定金額補償,再按照成本價對房屋進行補償,看起來宅基地、房屋都有補償,實際上補償總額并不高,吃虧的還是老百姓。

所以,作為被拆遷人,衡量拆遷補償是否合理,不是看宅基地、房屋是否分開補償了,而是要看拆遷之后,我的居住條件是否有所改善。

農村房屋拆遷應該注意什么?
農村房屋遇到拆遷,作為被拆遷人,首先要搞清楚這些問題:

為什么要拆遷?國家要用這塊地?還是地方政府違法拆遷?不能不明不白就讓自己的房子被拆掉了。

有沒有征地批文?征地批文是農村征地拆遷合法的基本前提,只有合法拆遷,老百姓的權利才能得到保障。



有沒有征地公告、征地補償安置方案?沒有合法的方案,僅僅靠鄉鎮村的干部口頭傳達的補償安置方案很多時候落不到實處。

安置方式有哪些?每種方式怎么補償的?落到自己的房子拆掉,能夠得到多少房子多少錢?

以上這四條,是農村房屋拆遷首先應該注意的四個問題,當然,如果您什么也不知道,但至少應當知道一點:找一個專業的拆遷律師咨詢一下。

農村房屋拆遷賠償不滿意怎么辦?
房屋拆遷補償,一般是通過評估來確定,補償項目一般包括房屋補償費,安置費,過渡費,搬遷費等。如果認為拆遷補償不滿意,要提高拆遷補償,需要注意以下幾點。

首先、在沒有談攏補償之前,一定不能簽訂拆遷補償協議,一旦簽字,后面就無法再進行維權。

其次、收集好證據和材料。主動收集拆遷方發布的文件材料和保存好房屋的證件手續,比如征收公告,征收補償方案,房屋測量單,分戶評估報告,房產證、土地證、建設規劃許可證等。



然后,跟拆遷方協商談判,學習征地拆遷法律知識,分析征收方的違法行為,為進行補償談判增加籌碼,爭取談判提高拆遷補償。

最后,協商不成功的情況下,建議主動采取措施,走法律程序維權爭取。在拆遷過程中,如果有任何疑問,可以咨詢專業的征地拆遷律師。

以上就是愛土拆遷律師團整理的農村房屋拆遷知識大全,希望能夠幫助咱們被征收人學習更多征地拆遷的法律知識,拿到合理的補償。

注意!政府在這些情況下是沒有權利拆房的!
在拆遷之間,征收方需要與被征收人就補償,簽訂安置補償協議等事項進行交流。可是就在這個過程中便會出現很多糾紛,其中最為突出的就是拆遷補償的問題,如果征收方給予被征收人的補償不合理,村民自然就不會與征收方簽訂補償協議的。

于是為了維護自己的合法權益,被征收人通常都會將征收方起訴至法院,希望法院能夠主持公道。那么,問題來了,在維權期間,征收方是否可以進行拆遷呢?



通常情況下,被征收人將征收方起訴后,能直接阻止政府強制拆除的主要有以下幾種:

對于國有土地上房屋征收

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定,政府及職能部門的職責,如果存在違法且侵害他人合法權益,則權益被侵害人可以依法申請行政復議或行政訴訟。對于補償標準問題,法律規定是不低于周邊房屋市場價格。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條第一款明確規定了縣級以上人民政府申請法院強制執行的條件是被征收人對征收補償決定在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷。那么也就是說如果被征收人已經在法定期限內提起了行政訴訟的,政府就不能申請人民法院強制執行,更不能擅自對被征收人房屋實施強制拆除。

對于集體土地上房屋征收

根據《土地管理法實施條例》第四十五條規定,違反土地管理法律、法規規定,阻撓國家建設征用土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地;拒不交出土地,申請人民法院強制執行。《行政強制法》第五十三條規定,當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟,又不履行行政決定的,沒有行政強制執行權的行政機關可以自期限屆滿之日起3個月內,依照本章規定申請人民法院強制執行。

可是話又說回來,被征收人在法定期限內將征收方起訴至法院,那么相關部門就不能申請人民法院強制執行。

對于違法建筑的拆除

《行政強制法》第四十四條規定,對違法的建筑物、構筑物、設施等需要強制拆除的,應當由行政機關予以公告,限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟,又不拆除的,行政機關可以依法強制拆除。

在拆除違法建筑的時候,雖然相關部門具有強制執行的權利,但是該權力也僅限于,當事人在法定期限內不申請行政復議或是行政訴訟之下。那么也就是說,只要當事人在法定期限內提起了訴訟,相關部門就不能強制執行。

不簽拆遷補償協議時

在征地拆遷中,相信我們大家都會遇到補償不合理而拒絕簽字的情況,這也是大家唯一能想到且獲得合理補償的第一步。但是很多人就開始發問了,不簽拆遷補償協議,征收方會強制拆遷嗎?

第一種情況,如果沒有簽字,但是在法定期限內提起了訴訟,將征收方訴訟至法院,這個時候,征收方是不能實施拆遷的,一旦實施,就屬于違法強拆了。

可是在實踐過程中,經常有征收方為了盡快達到拆遷的目的,在與被征收人沒簽訂補償協議的情況下就直接將被征收人的房屋強拆了,此時凱諾律師提醒大家,被征收人一定要及時的報警,盡量的保住房子,房子在,維權就越簡單,同時也要對現場進行拍照留證,為以后維權做準備。

第二種情況,如果沒有簽字,但在法定期限內又沒提起訴訟,又拒絕搬出去的。此時,征收方可依法申請人民法院強制執行拆除。

第三種情況,被征收人在維權期間,房子就被征收方給拆了,此時被征收人就一定要注意了,要及時的跟自己的代理律師溝通,看看律師讓你怎么做,其次,自己也要對現場進行攝像。證據越多,就越對我們的維權越有利。當然,遇到這種情況時,被征收人不要害怕,也不要灰心。要知道,律師就是幫助弱者討回公道的,只要相信律師,相信法律那就已經事半功倍了。

來源:北京楹庭強拆維權律師

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